Enquadramento
No âmbito da pandemia COVID-19, foi aprovada a Lei n.º 75-A/2020, de 30 de dezembro (“Lei 75-A/2020”), que veio proceder à alteração (i) da Lei n.º 1-A/2020, de 19 de março (“Lei 1-A/2020”), que estabelece medidas excecionais e temporárias de resposta à situação epidemiológica provocada pelo coronavírus SARS CoV -2 e da doença COVID-19, e (ii) da Lei n.º 4-C/2020, de 6 de abril (“Lei 4-C/2020”), que estabelece um regime excecional para as situações de mora no pagamento da renda devida nos termos de contratos de arrendamento urbano habitacional e não habitacional, no âmbito da pandemia COVID-19.
Gostaríamos de salientar as seguintes alterações:
A. Regime extraordinário e transitório de proteção dos arrendatários
No que respeita ao regime extraordinário e transitório de proteção dos arrendatários previsto na Lei 1-A/2020, é prorrogado o prazo de suspensão (i) da produção de efeitos das denúncias efetuadas pelo senhorio, (ii) da caducidade dos contrato de arrendamento habitacional e não habitacional, (iii) da produção de efeitos da revogação e da oposição à renovação efetuadas pelo senhorio, (iv) do prazo de restituição do prédio nos termos do artigo 1053.º do Código Civil, e (v) da execução de hipoteca sobre imóvel que constitua habitação própria e permanente do executado, até 30 de junho de 2021.
A referida suspensão fica dependente do regular pagamento das rendas devidas no respetivo mês (exceto se se aplicar o regime legal das moratórias) e aplica-se às rendas devidas nos meses de outubro de 2020 a junho de 2021.
No caso de contrato de arrendamento para fins não habitacionais relativo a estabelecimentos que, por determinação legal ou administrativa da responsabilidade do Governo, tenham sido encerrados em março de 2020 e que ainda permaneçam encerrados a 1 de janeiro de 2021, a duração do respetivo contrato é prorrogada por período igual ao da duração da medida de encerramento, aplicando-se, durante o novo período de duração do contrato, a suspensão de efeitos acima referida.
A suspensão de efeitos e a prorrogação do prazo do contrato cessam se, a qualquer momento, o arrendatário manifestar ao senhorio que não pretende beneficiar das mesmas ou se o arrendatário se constituir em mora quanto ao pagamento da renda vencida a partir da data da reabertura do estabelecimento, salvo se tiverem efetuado o respetivo diferimento.
B. Regime excecional para as situações de mora no pagamento da renda devida nos termos de contratos de arrendamento urbano habitacional e não habitacional
Quanto ao regime excecional para as situações de mora no pagamento da renda devida nos termos de contratos de arrendamento urbano habitacional e não habitacional previsto na Lei 4-C/2020, salientamos as seguintes alterações:
i) A taxa de esforço do agregado familiar do arrendatário (calculada como percentagem dos rendimentos de todos os membros daquele agregado destinada ao pagamento da renda) a considerar para a aplicação do regime excecional passa a ser igual ou superior a 30% (anteriormente era igual ou superior a 35%);
ii) Nos casos em que o arrendatário tenha diferido o pagamento da renda nos meses de abril a junho de 2020, o senhorio só tem direito à resolução do contrato de arrendamento, por falta de pagamento das referidas rendas caso o arrendatário não efetue o seu pagamento, no prazo de 12 meses contados do termo desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda de cada mês;
iii) É afastada a aplicação deste regime excecional aos estabelecimentos inseridos em conjuntos comerciais que beneficiem do regime previsto no n.º 5 do artigo 168.º-A da Lei n.º 2/2020, de 31 de março, na redação que lhe foi dada pela Lei n.º 27 -A/2020, de 24 de julho; e
iv) O novo artigo 8.º-B (cfr. infra) não se aplica aos estabelecimentos inseridos em conjuntos comerciais que beneficiem, para o ano de 2021, de um regime de redução ou desconto na remuneração devida nos termos do contrato.
Para além das referidas alterações, é aditado um novo artigo 8.º-B à Lei 4-C/2020 aplicável aos arrendatários cujos estabelecimentos tenham sido encerrados, por determinação legal ou administrativa da responsabilidade do Governo, desde, pelo menos, março de 2020, e que, a 1 de janeiro de 2021, ainda permaneçam encerrados. De acordo com este novo artigo, tais arrendatário podem voltar a diferir o pagamento das rendas vencidas em 2020, nos seguintes termos:
i) O período de regularização da dívida tem início a 1 de janeiro de 2022 e prolonga-se até 31 de dezembro de 2023;
ii) O pagamento é efetuado em 24 prestações sucessivas, de valor correspondente ao resultante do rateio do montante total em dívida por 24, liquidadas juntamente com a renda do mês em causa ou até ao oitavo dia do calendário de cada mês, no caso de renda não mensal.
No que respeita às rendas de 2021, o arrendatário pode requerer o diferimento do pagamento das rendas, correspondentes aos meses em que os estabelecimentos se encontrem encerrados, aplicando-se o disposto em i) e ii) antecedentes.
O arrendatário que pretenda beneficiar deste regime deve comunicar a sua intenção ao senhorio, por escrito através de carta registada com aviso de receção, e até 20 dias após a entrada em vigor da Lei n.º 75-A/2020, retroagindo os seus efeitos a 1 de janeiro de 2021, se a comunicação tiver sido posterior a esta data.
Os senhorios podem requerer a concessão de um empréstimo, nos termos previstos na Lei 4-C/2020, por referência às rendas do ano de 2020 e de 2021, vencidas e não liquidadas, nos casos em que os arrendatários requeiram o diferimento do pagamento das rendas nos termos do novo artigo 8.º-B.
Finalmente, é também aditado um novo artigo 8.º-C à Lei 4-C/2020 relativo aos apoios a fundo perdido para arrendamentos não habitacionais, pelo qual se estabelece que:
i) Os arrendatários que, no ano de 2020, sofreram uma quebra de faturação entre 25% e 40%, recebem um apoio a fundo perdido de valor equivalente a 30 % do valor da renda, com o limite de €1200 por mês; e
ii) Os arrendatários que, no ano de 2020, sofreram uma quebra de faturação superior a 40%, recebem um apoio a fundo perdido de valor equivalente a 50 % do valor da renda, com o limite de €2000 por mês.
C. Aplicação da lei no tempo
A presente alteração entrou em vigor a 31 de dezembro de 2020.
As informações acima não pretendem ser uma análise exaustiva à totalidade das alterações ao regime legal vigente, mas uma seleção daquelas que a CCR Legal entende serem as mais relevantes, e não dispensam a consulta da CCR Legal e/ou diplomas às quais as mesmas se referem.
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