Enquadramento
Nas últimas semanas o Governo e o Parlamento tomaram várias medidas com vista a ajudar as empresas a suportar o impacto económico da pandemia do Covid-19. Estas medidas são diversas e passam pela concessão de moratórias bancárias, pela flexibilização no cumprimento de obrigações fiscais e contributivas, pelo apoio extraordinário à manutenção dos postos de trabalho e pela disponibilização de linhas de crédito, entre muitas outras que visam garantir o apoio à liquidez das empresas e à manutenção do emprego.
Entrou ontem em vigor a Lei n.º 4-C/2020, de 6 de abril, que estabelece um regime excecional para as situações de mora no pagamento da renda devida nos termos de contratos de arrendamento urbano habitacional e não habitacional, atendendo à situação epidemiológica provocada pela doença COVID-19.
A. Arrendamento habitacional
Os arrendatários poderão não pagar as rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, desde que regularizem o referido pagamento no prazo de 12 meses contados do termo desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda de cada mês.
- (ii) Limites à resolução pelos senhorios
O senhorio não poderá resolver o contrato com base no não pagamento das rendas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, apenas podendo fazê-lo em caso de incumprimento da regularização acima mencionada.
- (iii) Apoios financeiro
- a) Arrendatários
O senhorio não poderá resolver o contrato com base no não pagamento das rendas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, apenas podendo fazê-lo em caso de incumprimento da regularização acima mencionada.
Os senhorios habitacionais que tenham, comprovadamente, a quebra de rendimentos nos termos abaixo referidos, cujos arrendatários não recorram a empréstimo do IHRU, podem solicitar ao IHRU a concessão de um empréstimo sem juros para compensar o valor da renda mensal, devida e não paga, sempre que o rendimento disponível restante do agregado desça, por tal razão, abaixo do IAS.
- (iv) Deveres de informação
Os arrendatários que se vejam impossibilitados do pagamento da renda têm o dever de o informar o senhorio, por escrito, até cinco dias antes do vencimento da primeira renda em que pretendem beneficiar do regime excecional, devendo juntar a documentação comprovativa da situação, nos termos da portaria que vier a ser aprovada pelo membro do Governo responsável pela área da habitação.
Quanto às rendas vencidas no dia 1 de abril de 2020, a notificação poderá ser feita no prazo de vinte dias após a data da entrada em vigor da presente lei.
- (v) Legitimidade
- a) Arrendatários
O regime excecional acima referido só é aplicável quando se verifique:
- (i) uma quebra superior a 20% dos rendimentos do agregado familiar do arrendatário face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior; e
- (ii) a taxa de esforço do agregado familiar do arrendatário, calculada como percentagem dos rendimentos de todos os membros daquele agregado destinada ao pagamento da renda, seja ou se torne superior a 35%.
O regime excecional acima referido só é aplicável quando se verifique:
- (i) uma quebra superior a 20% dos rendimentos do agregado familiar do senhorio face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior; e
- (ii) essa percentagem da quebra de rendimentos seja provocada pelo não pagamento de rendas pelos arrendatários ao abrigo do disposto na presente lei.
A demonstração da quebra de rendimentos é efetuada nos termos de portaria a aprovar pelo membro do Governo responsável pela área da habitação.
B. Arrendamento não habitacional e outras formas contratuais de exploração de imóveis para fins comerciais
Os arrendatários poderão diferir o pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, desde que regularizem o referido pagamento no prazo de 12 meses contados do termo desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda de cada mês.
A cessação do contrato por iniciativa do arrendatário torna exigível, a partir da data da cessação, o pagamento imediato das rendas vencidas e não pagas, nos termos do presente regime.
- (ii) Limites à resolução pelos senhorios
A falta de pagamento das rendas que se vençam nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, nos termos do ponto i) anterior, não pode ser invocada como fundamento de resolução, denúncia ou outra forma de extinção de contratos, nem como fundamento da obrigação de desocupação de imóveis.
Não se encontram previstos quaisquer apoios financeiros.
O regime previsto neste ponto B. aplica-se:
a) Aos estabelecimentos abertos ao público destinados a atividades de comércio a retalho e de prestação de serviços encerrados ou que tenham as respetivas atividades suspensas ao abrigo do Decreto n.º 2-A/2020, de 20 de março, ou por determinação legislativa ou administrativa, nos termos previstos no Decreto-Lei n.º 10-A/2020, de 13 de março, na sua redação atual, ou ao abrigo da Lei de Bases da Proteção Civil, aprovada pela Lei n.º 27/2006, de 3 de julho, na sua redação atual, da Lei de Bases da Saúde, aprovada pela Lei n.º 95/2019, de 4 de setembro, ou de outras disposições destinadas à execução do estado de emergência, incluindo nos casos em que estes mantenham a prestação de atividades de comércio eletrónico, ou de prestação de serviços à distância ou através de plataforma eletrónica;
b) Aos estabelecimentos de restauração e similares, incluindo nos casos em que estes mantenham atividade para efeitos exclusivos de confeção destinada a consumo fora do estabelecimento ou entrega no domicílio, nos termos previstos no Decreto n.º 2-A/2020, de 20 de março ou em qualquer outra disposição que o permita.
C. Aplicação da lei no tempo
A presente lei é aplicável às rendas que se vençam a partir do dia 1 de abril de 2020.
As informações acima não pretendem ser uma análise exaustiva à totalidade das alterações ao regime legal vigente, mas uma seleção daquelas que a CCR Legal entende serem as mais relevantes, e não dispensam a consulta da CCR Legal e/ou diplomas às quais as mesmas se referem.
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