Enquadramento
A 7 de novembro de 2019 foram publicados, em Diário da República, o Aviso n.º 17706-C/2019 (“Aviso 17706-C”), relativo às áreas de contenção de novos registos de alojamento local na cidade de Lisboa, e o Aviso n.º 17706-D/2019 (“Aviso 17706-D”), que torna pública a aprovação do Regulamento Municipal de Alojamento Local do Município de Lisboa (“Regulamento”).
Assim, damos nota das principais medidas introduzidas por estes dois diplomas.
1. Áreas de contenção de novos registos de alojamento local na cidade de Lisboa
Pelo Aviso 17706-C, é tornada pública a deliberação da Assembleia Municipal de Lisboa (“AML”) que aprovou a existência de áreas de contenção de novos registos de alojamento local, abrangendo as zonas turísticas homogéneas do Bairro Alto/Madragoa, Castelo/Alfama/Mouraria, Graça e Colina de Santana, Baixa/Eixos Av. da Liberdade/Av. da República/Av. Almirante Reis e a subdivisão Bairro das Colónias da zona turística homogénea Zona Envolvente à Almirante Reis, conforme mapa infra.
2. Regulamento Municipal de Alojamento Local do Município de Lisboa
A. Zonas turísticas homogéneas e áreas de contenção
O Regulamento, que entrou em vigor no passado dia 8 de novembro, vem estabelecer as regras aplicáveis ao registo de estabelecimentos de alojamento no Município de Lisboa, nomeadamente as aplicáveis aos novos registos localizados em áreas de contenção.
Tendo por base os critérios enunciados no Regulamento, são delimitadas 15 zonas turísticas homogéneas (identificadas em 1. antecedente), considerando a localização e a dispersão ou a concentração dos estabelecimentos de alojamento local em face de determinados limites previstos no Regulamento.
Adicionalmente, são criados dois tipos de áreas de contenção, (i) áreas de contenção absoluta e (ii) áreas de contenção relativa.
As áreas de contenção são aprovadas por deliberação da AML, sob proposta da Câmara Municipal de Lisboa (“CML”), com uma periodicidade mínima de reavaliação de 1 ano.
a. Áreas de contenção absoluta
Nas áreas de contenção absoluta não são admissíveis novos registos de estabelecimentos de alojamento local.
No entanto, a título excecional (cfr. B) infra), a CML pode autorizar novos registos nestas áreas quando digam respeito a operações de reabilitação de edifícios em ruínas ou reabilitação integral de edifícios totalmente devolutos há mais de três anos e quando sejam considerados de especial interesse para a cidade, por darem origem a edifícios de uso multifuncional, em que o alojamento local esteja integrado em projeto de âmbito social ou cultural de desenvolvimento local ou integre oferta de habitação para arrendamento a preços acessíveis atribuídas no âmbito do Regulamento Municipal do Direito à Habitação.
Acresce, ainda, que tais autorizações excecionais apenas são atribuíveis caso não vigore, há pelo menos 5 anos, nenhum contrato de arrendamento para fins habitacionais no edifício, fração ou parte do edifício onde se pretende desenvolver o alojamento local (salvo se o contrato de arrendamento tiver servido de base ao registo, sendo o pedido do novo registo realizado pelo arrendatário).
b. Áreas de contenção relativa
Nas áreas de contenção relativa, podem ser objeto de autorização excecional pela CML (cfr. B) infra), mediante autorização expressa, novos registos de estabelecimentos de alojamento local, desde que se verifique uma das seguintes condições: (i) quando se refiram à totalidade de edifício em ruínas ou que esteja declarado totalmente devoluto há mais de três anos; (ii) quando se refiram a fração autónoma ou parte de prédio urbano que tenha sido declarada devoluta há mais de três anos, quando o edifício se encontrasse num estado de conservação mau ou péssimo e tenha sido objeto de obras de reabilitação, realizadas nos dois últimos anos, que tenha permitido subir dois níveis de conservação; ou (iii) quando se refiram à totalidade do edifício, fração autónoma ou parte de prédio urbano que, nos dois últimos anos, tenha mudado a respetiva utilização de logística, indústria ou serviços para habitação.
Contudo, e ainda que preencham uma das condições identificadas no parágrafo antecedente, não são susceptíveis de autorização novos registos de estabelecimentos de alojamento local sempre que eles respeitem a edifício, fração ou parte de edifício sobre os quais tenha vigorado contrato de arrendamento para fins habitacionais, há menos de cinco anos, com exceção do próprio contrato de arrendamento que serviu de base ao registo, quando o novo pedido de registo tenha sido feito na qualidade de arrendatário.
B. Autorização excecional
Quer nas áreas de contenção absoluta, quer nas áreas de contenção relativa, é possível requerer a autorização excecional de novos estabelecimentos de alojamento local, conferida por um prazo de cinco anos, ou, tratando-se de reabilitação de edifícios em ruínas ou reabilitação integral de edifícios devolutos há mais três anos, por um prazo máximo de dez anos, a definir pela CML, em função do valor do investimento a realizar.
Qualquer interessado pode requerer à CML informação prévia sobre a possibilidade de emissão de autorização excecional de novos estabelecimentos de alojamento local em áreas de contenção, devendo a CML deliberar sobre o pedido de informação prévia no prazo de 30 dias.
Caso a informação prévia seja favorável, esta é vinculativa para a CML pelo prazo de 2 anos a contar da data de notificação da mesma ao interessado, podendo haver lugar a prorrogação do referido prazo mediante requerimento do interessado, devidamente fundamentado, nomeadamente em caso de atraso significativo no procedimento de controlo prévio da operação urbanística imputável ao Município de Lisboa.
C. Pedido de suspensão
O Regulamento prevê a possibilidade de suspensão da exploração de estabelecimentos de alojamento local em áreas de contenção, mediante autorização da CML, desde que o imóvel seja objeto de contrato de arrendamento urbano para fins habitacionais enquanto durar a suspensão e pelo prazo de duração do contrato, até ao máximo de cinco anos.
D. Autorização de utilização
Para efeitos de registo de estabelecimentos de alojamento local junto da CML, a autorização de utilização a apresentar deverá ter como fim a habitação.
E. Fiscalização
A CML deverá criar uma estrutura própria que disponha dos meios adequados para a realização de vistorias e para a fiscalização do cumprimento das normas aplicáveis.
F. Comissão de Acompanhamento de Alojamento Local
Salientamos ainda a constituição da Comissão de Acompanhamento do Alojamento Local, que tem por missão acompanhar a evolução da atividade do alojamento local em Lisboa, acompanhando e monitorizando a execução do Regulamento, elaborando um relatório anual, formulando propostas e recomendações e elaborando pareceres solicitados por órgãos municipais ou entidades externas.
G. Caducidade
Finalmente, deverá ser referido que com a entrada em vigor do Regulamento, cessam os efeitos da Deliberação da AML n.º 462/AML/2018, de 6 de novembro e da Deliberação da AML n.º 189/AML2019, de 30 de abril (relativas à suspensão temporária da autorização de novos registos de estabelecimentos de alojamento local em determinadas áreas de Lisboa).
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