Legal Flash

Alterações ao Regime Jurídico do Arrendamento

Enquadramento

No passado dia 12 de fevereiro foram publicados dois novos diplomas que introduzem alterações ao regime jurídico do arrendamento: (i) a Lei nº 12/2019 de 12 de fevereiro que proíbe o assédio no arrendamento e (ii) a Lei nº 13/2019 de 12 de fevereiro que cria medidas destinadas a corrigir situações de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios, a reforçar a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano e a proteger arrendatário em situação de especial fragilidade.

Lei n.º 12/2019, de 12 de fevereiro

Esta lei vem proibir e punir o assédio no arrendamento, aditando dois novos artigos ao Novo Regime do Arrendamento Urbano:

• (i) Determina que o assédio é proibido quer no caso de arrendamento, quer no caso de subarrendamento e define assédio no arrendamento com qualquer comportamento ilegítimo do senhorio, de quem o represente ou de terceiro interessado na aquisição ou na comercialização do locado, que, como o objetivo de provocar a desocupação do mesmo, perturbe, constranja ou afete a dignidade do arrendatário, subarrendatário ou das pessoas que com estes residam legitimamente no locado, os sujeite a um ambiente intimidativo, hostil, degradante, perigoso, humilhante, desestabilizador ou ofensivo, ou impeça ou prejudique gravemente o acesso e a fruição do locado.
• (ii) Permite ao arrendatário que intime o senhorio a tomar providências em caso de (i) ruído fora dos limites legais, (ii) deficiências no locado ou partes comuns do edifício que constituam risco para a saúde o segurança de pessoas e bens e (iii) outras situações que impeçam a fruição do locado, bem como o acesso ao mesmo ou a serviços essenciais. Confere, ainda, ao arrendatário o direito a requerer que a câmara municipal competente proceda a uma vistoria, de natureza urgente, que verifique se as situações descritas supra se verificam. Caso o senhorio não responda à intimação, o arrendatário pode apresentar uma injunção contra aquele e exigir o pagamento de uma sanção pecuniária de € 20 (ou € 30 no caso de arrendatário com mais de 65 anos ou deficiência igual ou superior a 6%).

Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro

1. Principais alterações ao Código Civil (CC):

No arrendamento urbano, são de destacar as seguintes alterações:

• (i) É reduzida, de 50% para 20%, a indemnização a pagar ao senhorio em caso de mora no pagamento de rendas;
• (ii) Havendo fiador e caso o senhorio lhe queira exigir a satisfação dos seus créditos, o fiador terá que ser previamente notificado pelo senhorio de que o arrendatário se encontra em mora;
• (iii) Quando o contrato não respeitar a forma legal e tal não seja imputável ao arrendatário, este pode provar a existência do mesmo por qualquer forma admitida em direito, demonstrando a utilização do locado e o pagamento mensal da renda por um período de seis meses. Esta faculdade é igualmente aplicável aos contratos existentes à data da entrada em vigor da lei;
• (iv) O arrendatário pode, sem autorização do senhorio, proceder às reparações urgentes, às obras necessárias à manutenção da segurança, salubridade e arranjo estético, bem como às obras ou trabalhos necessários à restituição das características de desempenho e segurança funcional, estrutural e construtiva, de acordo com critérios de necessidade, adequação e proporcionalidade, podendo o arrendatário proceder à compensação das despesas que tiver com tais obras com a obrigação de pagamento da renda;
• (v) Caso o senhorio pretenda resolver o contrato no caso de mora no pagamento de renda por mais de quatro vezes num período de 12 meses, terá que notificar o arrendatário desta sua intenção após o terceiro mês de mora;
• (vi) O contrato de arrendamento para habitação não pode ser celebrado por período inferior a 1 ano, salvo em caso de contrato para habitação não permanente ou para fins especiais transitórios;
• (vii) A oposição à primeira renovação por parte do senhorio só produz efeitos a decorridos três anos da data de celebração do mesmo;
• (viii) No caso de contratos celebrados com prazo certo, e salvo estipulação em contrário, renovam-se automaticamente por períodos de igual duração ou de três anos (caso a duração inicial for inferior a este período);
• (ix) Caso a denúncia do contrato por parte do arrendatário resulte de desemprego involuntário, incapacidade permanente para o trabalho ou morte do arrendatário ou de pessoa com quem este viva em economia comum há mais de um ano, o arrendatário não está obrigado ao pagamento das rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta;
• (x) No caso de contratos celebrados com prazo certo, e salvo estipulação em contrário, renovam-se automaticamente por períodos de igual duração ou de três anos (caso a duração inicial for inferior a este período);
• i. Se for para demolição ou obra de remodelação ou restauro profundo que obrigue à desocupação do locado passa a ser necessário que estas obras não originem a existência de local com características equivalentes às do locado; e
• ii. No caso de denúncia ad nutum, imotivada, por mera comunicação, o pré-aviso volta a ser de 5 anos, em vez de 2 anos. Nesta circunstância, a denúncia carece de ser confirmada mediante comunicação com uma antecedência não superior a 15 meses e não inferior a um ano relativamente à data da sua efetivação, sob pena de ineficácia.

Quanto aos arrendamentos para fins não habitacionais são criadas novas regras quanto à denuncia e a oposição à renovação:

• (i) Os contratos por prazo certo renovam-se, salvo disposição em contrário, automaticamente por períodos sucessivos de igual duração ou de cinco anos nos casos em que a duração contratualmente estabelecida for inferior;
• (ii) Independentemente do prazo contratualmente estipulado, o senhorio não se pode opor à renovação nos cinco primeiros anos da sua vigência;

Finalmente, o CC passa a prever uma proibição de discriminação no acesso ao arrendamento.

2. Principais alterações ao Novo Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pela Lei 6/2006, de 27.02 (NRAU):

O contrato de arrendamento, quando acompanhado da comunicação ao senhorio do valor em divida após a realização de obras, passa a ser um título executivo.

No âmbito do processo de atualização extraordinária de renda e de transição do contrato para o NRAU, os arrendatários que tenham invocado circunstâncias excecionais (carência económica) podem requerer a reavaliação do locados nos termos do Código do IMI.

Quanto à transição de contratos de arrendamento para o NRAU em caso de arrendatário com idade igual ou superior a 65 anos ou com deficiência com grau de incapacidade igual ou superior a 60%, a transição também fica sujeita ao acordo entre as partes quando no locado residir cônjuge, unido de facto ou parente do arrendatário no primeiro grau da linha reta que se encontre numa das situações anteriormente previstas e, cumulativamente, o RABC do agregado familiar seja inferior a 5RMNA.

No âmbito dos processos, em curso, de atualização extraordinária de renda e transição para o NRAU, nos contratos para fins habitacionais em que, cumulativamente, o arrendatário residir há mais de 15 anos no locado e tiver, à data da transição do contrato para o NRAU, idade igual ou superior a 65 anos de idade ou grau comprovado de deficiência igual ou superior a 60%:

• (i) O senhorio apenas pode opor-se à renovação do contrato com fundamento na necessidade de habitação pelo próprio ou pelos descendentes em 1.º grau.
• (ii) Na renovação do contrato, o senhorio pode proceder à atualização extraordinária da renda até ao limite máximo de 1/15 do valor do locado ou o valor do locado corresponde ao valor da avaliação realizada nos termos dos arts. 38.º e seguintes do CIMI. No entanto, esta atualização não pode exceder anualmente 20% do valor da diferença entre 1/15 do valor patrimonial tributário (“VPT”) do locado e da renda anterior à atualização extraordinária.

Finalmente, o contrato não caduca por morte, transmitindo-se também para filho ou enteado que convivesse com o arrendatário há mais de 5 anos, com idade igual ou superior a 65 anos, desde que o RABC do agregado familiar seja inferior a 5 RMNA.

É criada a injunção em matéria de arrendamento (“IMA”) e o Serviço de Injunção em Matéria de Arrendamento (“SIMA”).

3. Principais Alterações ao Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados (RJOPA):

O Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados, passa a contemplar a possibilidade de suspensão do contrato de arrendamento para realização de obras de remodelação ou restauro profundo, o que antes apenas era possível no âmbito do regime especial transitório, aplicável aos contratos de arrendamento para fim habitacional celebrados antes da vigência do RAU, quando o arrendatário tivesse idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%.

Agora, sempre que as obras de remodelação ou restauro profundos originem a existência de local com características equivalentes às do locado, ocorrerá a suspensão do contrato de arrendamento. Apenas nos casos em que as obras não deem origem a um local com características equivalentes às do locado o senhorio pode, justificadamente, denunciar o contrato de arrendamento. Em caso de suspensão, o senhorio fica obrigado a assegurar o realojamento do arrendatário durante o período de obras.

Efetuada a denúncia do arrendamento, na hipótese em que é admitida, caso senhorio e arrendatário não cheguem a acordo no prazo de 60 dias a contar da comunicação da denúncia pelo senhorio, este fica obrigado a garantir o realojamento do arrendatário por período não inferior a três anos.

Apesar de se manter o limite mínimo de 25% para determinar se as obras de edificação se enquadram no conceito de obras de remodelação ou restauro profundos, é alterado o critério sobre o qual esta percentagem é calculada. Assim, deixa de ser considerado o VPT constante da matriz, e passa a ser relevante o valor aplicável ao locado em função da sua localização e área bruta de construção, de acordo com o valor mediano das vendas por m2 de alojamentos familiares (€), por concelho, divulgado pelo INE, I.P., para o trimestre anterior.

4.Outros Diplomas

É alargado o Regime do Subsídio de Renda a atribuir aos arrendatários com contrato de arrendamento para habitação, celebrados antes de 18 de novembro de 1990 e que se encontrem em processo de atualização de renda passando a ser aplicável aos contratos objeto de atualização extraordinária de renda a que se refere o n.º 11 do art. 36.º do NRAU.

Estas alterações entraram em vigor no dia 13 de Fevereiro de 2019.

Para mais informações contacte:

Partilhe