A reforma do ordenamento do território – classificação de solos rústicos versus solos urbanos
A Lei de Bases Gerais da Política Pública de Solos, de Ordenamento do Território e de Urbanismo (Lei n.º 31/2014, de 30 de maio) veio, nas palavras do então Ministro do Ambiente, proceder a “uma ampla e ambiciosa reforma do ordenamento do território”, sendo um dos vários objetivos do diploma o de limitar a expansão da construção nova, incentivando a reabilitação.
Nesse sentido, uma das novidades introduzidas por esta lei e a que, provavelmente, teve e terá maior impacto para proprietários e investidores é a erradicação dos chamados “solos urbanizáveis”.
A “extinção” dos solos urbanizáveis
A legislação ambiental e urbanística assentava em duas classes fundamentais: o solo rural e o solo urbano. Por sua vez, até à aprovação da Lei n.º 31/2014, de 30 de maio, o solo urbano estava dividido em duas subclasses: solo urbano proprio sensu (“os terrenos urbanizados”, isto é, “aqueles que se encontram dotados de infra-estruturas urbanas e são servidos por equipamentos de utilização coletiva”) e solo urbanizável (“aqueles cuja urbanização seja possível programar e que se destinavam, de um modo geral, à expansão do perímetro urbano já urbanizado”).
Ora, a nova lei define solos urbanos como aqueles que estão total ou parcialmente urbanizados ou edificados e como solos rústicos todos aqueles que não sejam classificados como urbanos, é extinta a subclasse dos solos urbanizáveis, passando estes a estar integrados na categoria de solos rústicos.
Regras de caráter transitório
Para salvaguardar as expectativas dos proprietários, a lei estabeleceu algumas regras de caráter transitório.
As regras relativas à classificação de solos, previstas na Lei n.º 31/2014, de 30 de maio, são aplicáveis aos procedimentos de elaboração, alteração ou revisão de planos territoriais de âmbito intermunicipal ou municipal, que se iniciem após a data da sua entrada em vigor (29/05/2014) e aos que, iniciados antes desta data, ainda se encontrem pendentes um ano após aquela data (28/05/2015). Contudo, os terrenos classificados como solo urbanizável ou solo urbano com urbanização programada cuja classificação tenha sido alterada para solo rural em virtude da conclusão de tais procedimentos de modificação dos planos, mantêm a sua classificação como solo urbano até ao termo do prazo para a execução de obras de urbanização que tenha sido ou seja definido em plano de pormenor, no contrato de urbanização ou de desenvolvimento urbano ou por ato administrativo de controlo prévio.
Por outro lado, o Decreto-lei n.º 80/2015, de 4 de maio, que aprova a Revisão do Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial, estabelece que os demais planos municipais ou intermunicipais ainda não conformes com a disciplina de uso do solo prevista na Lei n.º 31/2014, de 30 de maio (por virtude de não terem sido objeto de procedimentos de elaboração, alteração ou revisão, ao qual a nova lei de bases dos solos tenha sido aplicada) devem, no prazo máximo de cinco anos após a entrada em vigor deste decreto-lei, adotar esta nova classificação, extinguindo os solos urbanizáveis. Este prazo de cinco anos termina a 14.07.2020.
Caso um solo urbanizável passe à categoria de solo rural, a sua reclassificação como solo urbano ficará dependente de opção municipal que terá em consideração, entre outros, a respetiva política urbanística e a demonstração de viabilidade económica (com apresentação de garantias para o desenvolvimento e a demonstração de inexistência de alternativas de desenvolvimento mais económicas, nomeadamente, opções de reabilitação).
Urbanização dos solos – Last call
Para os proprietários de terrenos em solos urbanizáveis que estejam a considerar rentabilizar os mesmos através da sua urbanização e edificação este é o momento em que devem procurar averiguar da classificação de solo prevista para os imóveis de que sejam titulares, quer nos planos atualmente em vigor, quer nas propostas de modificação de tais planos, bem como, o momento para se adotarem todas as providências que se revelem adequadas à salvaguarda de eventuais direitos adquiridos, esta é a sua last call.
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